Istotne naruszenie prawa przez Radę Miasta Zamość – co dalej z inwestycjami dającymi nowe mieszkania i miejsca pracy?

Przez

3 września 2021

637

Istotne naruszenie prawa przez Radę Miasta Zamość – co dalej z inwestycjami dającymi nowe mieszkania i miejsca pracy?

29 lipca 2021r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wydał wyrok w sprawie skargi PRBUD Development Sp. z o.o. na uchwałę Rady Miasta Zamość z dnia 22 lutego 2021r. w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej przy ul. Wyszyńskiego w Zamościu.

Inwestor planuje przy Wyszyńskiego wybudować budynek mieszkalny wg projektu krakowskiej pracowni architektonicznej MTWW. Projekt zakłada budowę budynku wielorodzinnego, o 5 kondygnacjach, zawierającego 36 mieszkań i 7 lokali usługowych na parterze. Łączna powierzenia zabudowy to 780m2. Do dyspozycji mieszkańców ma być 40 miejsc postojowych w garażu podziemnym oraz 6 na zewnątrz. Projekt przewiduje także budowę niezbędnej infrastruktury towarzyszącej, czyli uzbrojenia terenu, wykonanie nasadzeń oraz komunikacji wewnętrznej. Inwestycja ma zostać realizowana w trybie specustawy mieszkaniowej.

Rada Miasta wyraziła sprzeciw wobec planowanej inwestycji spółki PRBUD przy ulicy Wyszyńskiego, argumentując, że inwestycja nie zapewnia wystarczającej liczby miejsc parkingowych, nie zapewnia wystarczającej powierzchni terenu biologicznie czynnego, nie zaspakaja dostępu do rekreacji dla przyszłych mieszkańców oraz spowoduje niewydolność sieci miejskiej kanalizacji deszczowej i zaburzenia obiegu wody. Ponadto wysokość budynku oraz liczba pięter według radnych narusza obowiązujące przepisy.

Za przyjęciem negatywnej dla Inwestora uchwały głosowało 15 radych (Błażewicz Piotr, Ćwik Sławomir, Fugiel Jolanta, Godzisz Ireneusz, Josik Franciszek, Kitka Szczepan, Klimczuk Agnieszka, Kudela Marek, Kupczyk Janusz, Lizut Tadeusz, Nowakowski Wiesław, Pawlik Adam, Podgórski Grzegorz, Wojtak Zdzisław, Zawiślak Monika), 3 radnych wstrzymało się od głosu (Matwiejczuk Jan Wojciech, Sowa Krzysztof, Stręciwilk – Gościcka Maria), 2 radnych nie oddało głosu (Zagdański Dariusz, Zwolak Rafał), 3 radnych nie uczestniczyło w sesji (Małysz Piotr, Szpatuśko Andrzej, Walewander Marek).

Podczas lutowej sesji, w Sali Consulatus obecni byli przedstawiciele pracowni projektowej oraz Inwestora. Radni przed głosowaniem mieli możliwość bliższego zapoznania się z projektem, uzyskania odpowiedzi od architektów.

Spółka zaskarżyła uchwałę do sądu, zarzucając Radzie Miasta naruszenie przepisów o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli specustawy mieszkaniowej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały Rady Miasta w całości, zasądzając 797 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania na rzecz PRBUD.

W uzasadnieniu wyroku WSA wskazuje, że uchwała radnych dotknięta jest istotnym naruszeniem prawa, co skutkuje stwierdzeniem jej nieważności. W ocenie WSA argumenty są niezasadne, a sama uchwała została wydana z pewnym przekroczeniem kompetencji przez Radę w zakresie przepisów specustawy mieszkaniowej.Sąd podkreśla także niedostateczną staranność w przygotowaniu uchwały: brak poprawności językowej, niejasne sformułowania oraz niekompletność złożonych przez radnych dokumentów.

W odpowiedzi na argumenty Rady, sąd uzasadnia, że kwestia liczebności miejsc postojowych dla inwestycji nie jest regulowana w sposób jasny zarówno przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i specustawę. W obu przypadkach wartości są szacunkowe, ale też w obu przypadkach mieszczą się w „widełkach” ilości miejsc do parkowania, którą planuje wybudować Inwestor.

Argument Rady o niewystarczającej ilości terenów zielonych, WSA uznaje za niejasny i niejako wykluczający argument o zapewnieniu dostępu do rekreacji w miejscu zamieszkania. Podczas lutowej sesji, projektanci policzyli, że tereny zielone będą stanowiły 23% ogólnej powierzchni inwestycji, określając uzgodnione z dendrologiem gatunki drzew wysokich, które inwestor uwzględni w nasadzeniach także na stropodachu zielonym (np. brzoza pożyteczna, brzoza brodawkowata, jarząb pospolity, grab pospolity). Przepisy prawa nie określają sposobu zagospodarowania terenów zielonych. W myśl specustawy Inwestor nie ma także obowiązku zapewniania dostępu utwardzonego do miejsc wypoczynku, rekreacji i sportu, gdyż reguluje to już sama lokalizacja inwestycji w odległości nie większej niż 3000 m od urządzonych już takich terenów. Kwestie wodociągowe i kanalizacyjne inwestycji regulują warunki techniczne wydane dla planowanej inwestycji przez zamojski PGK, które zezwalają na przyłączenie budynku do istniejącej sieci oraz, zapewniają że inwestycja nie będzie stanowiła zagrożenia dla prawidłowości funkcjonowania miejskiej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej i deszczowej.

WSA wskazuje jeden punkt stanowiący niezgodność projektu z obowiązującym planem zagospodarowania. Wysokość budynku o 1 metr przekracza dozwoloną wartość 15 metrów, Natomiast ilość zakładanych 5 kondygnacji nie narusza przepisów, gdyż radni wskazują, że dozwolone są 3 kondygnacje, ale sąd wskazuje, że dla rozbudowy budynków istniejących, a nie jak w tym przypadku, nowej inwestycji. Sąd wyraźnie wskazuje, że nie może to być podstawą podjęcia uchwały odmownej.

Sąd mógłby uznać uchwałę za zasadną, gdyby wskazywała ona na niezgodność projektu ze studium uwarunkowań dla danego terenu lub na naruszenie analizy stanu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na terenie miasta. Żadnego z tych aspektów uchwała Rady Miasta nie porusza.

Rada Miasta może, mimo stwierdzenia przez sąd nieważności uchwały, podjąć nowy akt odmawiający lokalizacji dla tej inwestycji. Sąd wskazuje w wyroku, że powinna ona wtedy bezwzględnie opierać się na przekonujących argumentach.

Podczas XXXV sesji Rady Miasta Zamość 30 sierpnia, radny Sławomir Ćwik przyznał, że uchwała była przygotowywana w pośpiechu i bez wsparcia merytorycznego.

Prezydent Andrzej Wnuk, na zakończenie dyskusji na temat inwestycji, powiedział, że Rada nie podniosła argumentów merytorycznych „to były tylko ambicjonalne i polityczne argumenty, które miały na celu zablokowanie inwestycji. Nie chcę przesądzać czy ważnej czy nie, ale inwestycji, która dawałaby miejsca pracy i mieszkania w mieście”.

Radni będą ponownie uzasadniać decyzję dla inwestycji PRBUD, wskazując w uzasadnieniu, że zapoznali się ze sprawą, rozpatrzyli wniosek inwestora, przedstawiając przemyślane argumenty.